Turistički najam: Državljani EU-a izjednačeni su s hrvatskim iznajmljivačima, jedino PDV plaćaju odmah

Kupiti nekretninu namijenjenu za turističko iznajmljivanje isplati se svim stranama s područja EU-a, EGP-a i Švicarske. Dovoljno je da od mjerodavnog ureda za turizam dobiju odobrenje za obavljanje djelatnosti iznajmljivanja soba, apartmana i kuća za odmor kao iznajmljivači koji te usluge obavljaju u sklopu svoga domaćinstva.

Sve je više stranaca vlasnika nekretnina koji svoju nekretninu u Hrvatskoj upotrebljavaju ne samo za potrebe obitelji nego je u dijelu godine iznajmljuju turistima. Štoviše, sve je više stranaca koje kupuju nekretnine u Hrvatskoj namijenjene isključivo za turističko iznajmljivanje. Privlačnost Hrvatske kao turističkog odredišta i nisko porezno opterećenje zarada od iznajmljivanja nekretnina glavni su razlozi takvih kretanja.

Prema Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti, koji uređuje uvjete za obavljanje djelatnosti pružanja usluga smještaja, u različitom su položaju državljani Europske unije, Europskoga gospodarskog prostora i Švicarske u odnosu na državljane trećih zemalja. Zbog razlika u pravnom uređenju obavljanja djelatnosti razlikuju se i njihove porezne obveze.

Ograničenja u kapacitetima

Stranci državljani EU-a, EGP-a i Švicarske mogu u mjerodavnom uredu za turizam dobiti odobrenje za obavljanje djelatnosti iznajmljivanja soba, apartmana i kuća za odmor kao iznajmljivači koji te usluge obavljaju u okviru svoga domaćinstva, pod jednakim uvjetima kao hrvatski državljani. Mogu pružati usluge smještaja gostima u sobama, apartmanima i kućama za odmor do najviše deset soba odnosno dvadeset kreveta (u koje se ne ubrajaju pomoćni kreveti), usluge smještaja u kampu ili kamp-odmorištu s najviše deset smještajnih jedinica odnosno za najviše trideset gostiju istovremeno ( u koje se ne ubrajaju djeca do 12 godina) i za isti broj gostiju pružati usluge u objektima za robinzonski smještaj.

Uz uslugu smještaja iznajmljivač u okviru svoga domaćinstva može gostima pružati i uslugu doručka. Uvjet za obavljanje djelatnosti jest odobrenje mjerodavnog tijela kojemu prethodi postupak kategorizacije objekta u kojem će se usluge obavljati, a iznajmljivač mora biti vlasnik te nekretnine. Sve te usluge iznajmljivač može pružiti izravno gostu ili preko turističke agencije. Različito od naših državljana koji pružaju usluge smještaja turistima i postaju obveznici PDV-a tek nakon što ostvaruju prihod veći od praga PDV-a, koji u 2023. iznosi 39.816,84 eura, iznajmljujući stranke od prvoga dana obavljanja djelatnosti obveznici PDV-a.

Na njih se ne primjenjuju odredbe o tzv malim poreznim obveznicima, nego su dužni najkasnije petnaest dana prije početka obavljanja djelatnosti upisati se u obveznika PDV-a i na svojim izlaznim računima zaračunavati PDV po stopi od 13 posto. Ako stranac ne pruža uslugu smještaja izravno gostu, nego radi isključivo uz posredovanje turističkih agencija koja ima sjedište u Hrvatskoj, ne mora se upisati u registar obveznika PDV-a, nego obvezu PDV-a prenosi na turističku agenciju koja u tom slučaju obračunava PDV na uslugu primljenu od isporučitelja strane. Obvezu obračunavanja PDV-a na uslugu primljenu od strane ima turistička agencija koja je obveznica PDV-a i ona koja nije u sustavu PDV-a. Pravo agencija na odbitak pretporeza ovisi o poreznom statusu agencija, o tome je li obveznica PDV-a te o tome primjenjuje li poseban postupak oporezivanja marža ili gosta zaračunava PDV na ukupnu naknadu.

Porez na dohodak

Državljanin EU-a, EGP-a i Švicarske koji u Hrvatskoj obavlja usluge smještaja gostima može jednako kao i naši građani porez na dohodak od ostvarene zarade plaćati po krevetu odnosno smještajnoj jedinici u kampu sve dok mu je prihod od iznajmljivanja do 39.816,84 eura. Visinu poreza na dohodak po krevetu odnosno po smještajnoj jedinici određuje grad ili općina na čijem je području nekretnina, pri čemu taj porez ne može biti manji od 19,91 eura godišnje po krevetu, a može biti do najviše 199,08 eura. Ako lokalna jedinica ne donese odluku o visini poreza, porez na dohodak iznosi 99,54 eura godišnje po krevetu. Tek ako stranac iznajmljivač u tijeku godine ili u cijeloj godini prijeđe prag prihoda od 39.816,84 eura, od prvog dana sljedećeg mjeseca odnosno od početka sljedeće godine obvezu poreza na dohodak utvrđuje na temelju poslovne knjige kao razliku između naplaćenih primitaka i plaćenih izdataka, stopi od 20 i 30 posto, ovisno o poreznoj osnovici.

Državljani trećih zemalja

Vlasnici nekretnina državljani trećih zemalja ne mogu u Hrvatskoj dobiti odobrenje za pružanje usluga smještaja u domaćinstvu. Ne mogu pružati uslugu smještaja u domaćinstvu, ali mogu iznajmljivati ​​svoju nekretninu na temelju ugovora o najmu. S obzirom na to da su stranke, moraju se od prvog dana upisati u registar obveznika PDV-a i zaračunavati PDV po stopi od 25 posto, ali ako je korisnik usluge najmanji poslovni subjekt, ne moraju se upisati u registar obveznika PDV-a jer obvezu PDV-a mogu prenijeti na najmoprimca. Ako su upisani