Tko ima pravo i na koji način zaustaviti apartmanizaciju obale

Pišu: Željka Laslavić i Edis Felić

Ove se ljetne sezone više nego ikada priča o prekomjernoj gradnji i apartmanizaciji hrvatske obale. Ova je tema po popularnosti u medijima nadmašila čak i turiste. Turistički stručnjaci javno apeliraju da se nekretnine ocijene za kratkoročni najam pod hitno ja dekretom zaustavi dok ne postane prekasno. No nitko ne postavlja pitanje ima li i tko uopće mandat da donese i provede takvu odluku. Je li ta moć u rukama države ili lokalne zajednice? Stoga smo kontaktirali stručnjake iz raznih područja, uglavnom zakonodavstva, da objasne odredbe i zakonske mogućnosti donošenja i provedbe jednog takvog dekreta. Njihova su mišljenja podijeljena.

Branislav Bogunovićpartner iz HD Consultinga i profesor na Fakultetu turizma i ekonomije u Puli, koji je nedavno sudjelovao na HUP-ovom okruglom stolu o ključnim izazovima turizma, kasnije nam je komentirao da središnja država teoretski može zabraniti daljnju gradnju, ali da bi to zapravo bilo bračno nasilje.

– Rješenje treba tražiti u prostornim planovima mjesnih zajednica, općina i gradova koji imaju vlasti reći gdje će se i koliko graditi. Na grčkom otoku Santoriniju sve su kuće bijele i imaju plave krovove, a slično je iu dijelovima Kanade, gdje se investitori detaljne upute što smiju, kako i od kojeg materijala graditi, ako žele dobiti dozvolu. Tako lokalne zajednice mogu odlučiti može li se uopće graditi, kako i koliko. Drugi alat za smanjivanje tempa nove izgradnje je promjena poreznog opterećenja – kaže Bogunović.

Istaknuo je i da smo u bivšoj Jugoslaviji imali restriktivne uvjete gradnje nego danas te da smo se liberalizacijom naštetili. Veliki problem na koji upozorava je što u Hrvatskoj ne postoji središnje mjesto koje vodi evidenciju izdavanja građevinskih dozvola i koje paralelno prati što se događa s infrastrukturnim sustavima. Uvidi i statistike lokalnih zajednica vrlo su loši.

– Radili smo za dvije županije i tri destinacije na procjeni stanja održivosti i uvidjeli da je svugdje kaos – priča Bogunović.

Odvjetnik Stjepan Lović iz odvjetničkog društva kaže da nije moguće zabraniti gradnju apartmana na obali, osim eventualno promjenom urbanističkih planova. Međutim, čak i da se oni promijene, upozorava Liderov stručnjak za trgovačko pravo, izgradnja novog smještaja neće se zaustaviti.

– Umjesto stanova, ljudi će sami sebi graditi kuće i adaptirati ih za iznajmljivanje turistima i tu se jednostavno ne može ništa. To je privatno vlasništvo i svatko ima pravo svoju kuću ili dio kuće iznajmiti nekome. Dakle, to nije rješenje, nego treba promijeniti poreznu politiku koja je sada takva pogodovati iznajmljivačima stanova – kaže Lović.

Drugim riječima, zabraniti nekome da gradi kuću u građevinskom području vrlo je teško ako on ispunjava sve zakonske uvjete, pa čak i kad bi postojala politička volja da se zabrani daljnja gradnja stanova. Pogledamo li malo ‘dublje’, potpuna zabrana stambenih jedinica zadirala bi u već ustavne poretke jer se krši pravo ljudi na izbor mjesta stanovanja ili kuće za odmor (vikendice). To što nešto nije šija (stan) nego vrat (kuća) ne može ništa promijeniti.

Prema Loviću iznajmljivači bi morali registrirati obrt, plaćati sve obveze kao obrtnici te porez na dobit i tada bi svi znali isplatiti li se tim poslom baviti ili ne.

Predsjednik Hrvatske komore inženjera građevinarstva potvrđuje da nije moguće zabraniti gradnju objekata koji bi formalno bili kuće ili zgrade, a zapravo stanovi. Nina Dražin Lovrec koji kaže da Zakon o prostornom uređenju (čl. 3. st. 1. podst. 8.) definira pojam građevinskog područja. To je područje utvrđeno prostornim planom na kojem je izgrađeno naselje i područje predviđeno za uređenje, razvoj i proširenje naselja, a sastoji se od građevinskog područja naselja, posebnog dijela građevinskog područja ​naselja i izdvojeno građevinsko područje izvan naselja.

– U građevinskom području naselja grade se stambene namjene sa stambenim jedinicama, koje se sukladno propisima iz oblasti turizma mogu iznajmljivati ​​pa promjena prostornog plana ne bi spriječila apartmanizaciju – kaže Dražin Lovrec.

Ona podsjeća da je to definirano i razdvojeno u spomenutom zakonu građevinsko područje izvan naselja (podstavak 11.), a riječ je o području određenom prostornom planu kao prostorna cjelina izvan građevinskog područja naselja planirana za sve namjene, osim za stambenu.

– Dakle, izvan građevinskog područja naselja može se planirati i turistička namjena. Promjenom prostornog plana bi se u tim područjima turističke namjene mogla predvidjeti samo izgradnja hotelskih kompleksaugostiteljski objekti i slično, bez mogućnosti izgradnje višestambenih zgrada – kaže Dražin Lovrec.

Čakovečki odvjetnik Tomislav Strniščak kaže da zakonodavac, pa i lokalna uprava imaju na raspolaganju cijeli niz instrumenata kojima se mogu usporiti ili spriječiti apartmanizaciju obale. Ipak, ne ograničava se samo na apartmanizaciju, nego govori o sprečavanju općenito na izgradnji u obalnom dijelu. Podsjeća na čl. 52. Ustava RH kojim je vlasti dana široka vlast da se može odrediti koja su prirodna bogatstva od interesa za našu zemlju.

– Ta se bogatstva mogu zaštititi posebnim zakonom, pa tako može zaštititi i obalni pojas širine od, recimo, 2000 metara uz more. U tom smislu moguće je donijeti zakon kojim bi se ograničila gradnja na obali ili otocima. Manje je bitno hoće li to biti stanovi ili kuće ili stanovi, gradnja je gradnja – kaže Strniščak.

Ne, naglašava i ono o čemu Lović govori, odnosno potrebno je prvo utvrditi što se misli kada se govori o ‘apartmanizaciji obale’. Bitno je razlučiti radi li se o izgradnji objekata za stalno stanovanje ili o izgradnji objekata za privremeni boravak. On pokazuje na Pravilnik o razvrstavanju i kategorizaciji ugostiteljskih objekata iz skupine ostali ugostiteljski objekti za smještaj’, u kojem su definirani apartmani i kuće za odmor, što znači da ne bi bilo dovoljno donijeti propis o zabrani apartmanske gradnje jer bi se ipak mogle graditi kuće za odmor ili drugi stambeni objekti koji bi bili u stvarnosti korištena kao stanovi.

– Nisam uvjeren da se urbanističkim planovima može precizno regulirati pitanje gdje bi se trebala graditi stambena zgrada za stalni boravak, a gdje stanovi ili kuće za odmor, te kako to kontrolirati, osim strogo kazniti osobu koja prijavila prebivalište tamo gdje ne živi, a što se uređuje drugim propisima. Time bi se opet zadiralo u druge zakone, posebno Zakon o prebivalištu. Najjednostavnije je pitanje gdje se smije graditi, a gdje ne (bez obzira na vrstu građevine koja se gradi), urediti zakonima i propisima kao i urbanističkim planovima, dok smatram da je odredba o tome gdje se mogu nalaziti stanovi regulirati. izgrađena i na kojima se mogu graditi kuće za odmor, odnosno nekretnine za dugotrajni boravak – stanovanje, bila je bez stvarnog učinka, a usklađivanja drugih propisa za tu namjenu, posebno onih koji uređuju prebivalište. Jer jedno je kako netko neki predmet naziva, drugo je kako se on zapravo koristi – kaže Strniščak.

No upozorava na problem koji bi uslijedio kada bi se to sve uskladilo. Pitanje je, naime, provjere, odnosno tko će kontrolirati, kažnjavati i prisiljavati vlasnike nekretnina da im ‘kuća za odmor’ bude ujedno i mjesto prebivališta’. Zato naš sugovornik smatra da bi se ‘vlasnicima nekretnina stvorila nerazmjerna obveza, štoviše i ograničenje na raspolaganju nekretninama‘.

Odvjetnik Veljko Miljević S druge strane, kaže da nije problem zabrane daljnje stanogradnje, već je problem dopuštenje gradnje objekata na mjestima u prostoru gdje se takvi objekti ne bi smjeli nalaziti.

– Stan je samo dio zgrade, iako se može prikazati i cijela zgrada