Prijetnje financijske stabilnosti: Sljedeći veliki šok mogao bi doći s tržišta nekretnina

Fondovi koji se nalaze u komercijalnim nekretninama prijetnje su globalne financijske sigurnosti, poručuju iz Europske središnje banke. Prema podacima banke, neto vrijednost imovine investicijskih fondova za nekretnine više je nego udvostručen u posljednjih 10 godina i trenutno je zaokružena na oko bilijun eura što samim time jača međuovisnost fondova i tržišta nekretnina.

Središnja je banka u priopćenju upozorila na neusklađenost, budući da ulagači sve češće povlače novac dok je sama imovina prilično nelikvidna. Kako prenosi Bloomberg, to može cijeli sustav učiniti ranjivim potencijalnim stresovima i krizama poput onih koje su nedavno odjeknule. Ovo je naravno referenca na nedavni kolaps američkih banaka i probleme u Credit Suisse.

Iz ECB-a su priopćili da bi nestabilnost kod fondova ovog tipa mogla imati ‘sustavne implikacije’ na tržište nekretnina što bi zauzvrat moglo utjecati na stabilnost šireg financijskog sustava. Tu su istaknuli Blackstone Real Estate Income Trust kao nedavni primjer fonda koji je morao ograničiti otkup dok su investitori izvlačili novac, a naglasili su i da bi se zabrinutost na tržištu nekretnina mogla potaknuti i daljnja povlačenja.

Podsjetimo, početkom ove godine američka investicijska tvrtka Blackstone blokirala je korisnicima mogućnost kupnje njihovih udjela u BREIT fondu. Riječ je o 70 milijardi američkih dolara, o čemu smo već pisali u Vođa.

Prve probleme komercijalnih nekretnina imale su tijekom pandemije kada je započela globalna politika rada od kuće, a dodatni rizici trenutno stvaraju neizvjesne ekonomske izglede i brz rast kamata u borbi protiv inflacije.

Potrebna su dodatna pravila

Središnja banka pak tvrdi da bi trebalo razviti pravila koja će pomoći fondovima da bolje ‘upravljaju povećanim brojem zahtjeva za likvidnošću’ te da ‘internaliziraju troškove otkupa koji mogu nastati tijekom problema na tržištu’.

– Iako su ovakvi fondovi regulirani Direktivom o upraviteljima alternativnih investicijskih fondova, oni mogu podlijegati nizu nacionalnih zahtjeva koji mogu nadilaziti minimalne standarde za alternativne investicijske fondove. To znači da se regulatorni okvir za fondove može razlikovati među jurisdikcijama. Budući da mnogi fondovi za nekretnine imaju i prekograničnu izloženost i bazu prekograničnih ulagača, postoji potreba osiguranje dosljednost propisa u cijelom europodručju – navodi se u priopćenju Europske središnje banke.

Osim Europske središnje banke i drugi ekonomski stručnjaci upozoravaju da bi komercijalne nekretnine mogle biti mjesto svih većih problema.

Visoki troškovi posuđivanja i strogi kreditni uvjeti uzrokovani bankovnim trgovcima mogli bi stvoriti prepreke za vlasnike nekretnina koje nastoje refinancirati hrpu zajmova. Prema podacima JPMorgana, gotovo 450 milijardi dolara duga u komercijalnim nekretninama dospijeva 2023. godine, što znači da dospijeva konačna isplata tih zajmova.

– Očekujemo da oko 21 mjesto komercijalnih hipotekarnih vrijednosnih papira nepodmirenih uredskih zajmova na kraju ne bude podmireno, s pretpostavljenom težinom gubitka od 41 posto i kumulativnim gubicima od 8,6 posto… Primjenom stope gubitka od 8,6 posto na izloženost ureda, to bi značilo oko 38 milijardi dolara gubitaka za bankarski sektor – priopćili su iz JPMorgana.

‘Najozbiljniji problem’

Ono što pogoršava stvari je činjenica da su stope popunjenosti ureda, zahvaljujući trendu rada na daljinu, još uvijek daleko od razine prije pandemije, a to opterećuje procjenu imovine. S obzirom na to, sve su veći izgledi da vlasnici komercijalnih nekretnina ne otplate svoje dugove.

Kako piše Business Insider, to bi moglo stvoriti probleme već pogođenim regionalnim američkim bankama jer su previše izložene ovom sektoru. Direktor Teslea i SpaceX-a komentirao je i probleme na američkom tržištu komercijalnih nekretnina vrijednih dva milijarde dolara Elon Musk.

– Ovo je daleko najozbiljniji prijeteći problem. Mnogi gradovi imaju visoke stope slobodnih uredskih radnih mjesta. Hipotekarni portfelji također su u opasnosti ako cijene stanja značajno padnu – rekao je Musk.

Izvršni direktor tvrtke za upravljanje hedge fondovima Pershing Square, Bill Ackmantakođer je iznio svoje stajalište rekavši da mnogo kredita i zajmova za mala poduzeća daju u