Založno pravo: Sto jedan zamka za vjerovnika i dužnika

Piše: Stjepan Lović, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Grubišić & Lović & Lalić

Poslovanje trgovačkih društava u modernim vremenima podrazumijeva efikasnu prilagodbu tržišnim zakonima, nepredvidivim u odnosu na zakonodavni okvir države u kojoj se posluje. To znači da društvo u svakom trenutku mora moći odgovoriti na izazove koji mogu utjecati na njegovu djelatnost, što podrazumijeva njegovu financijsku stabilnost i donošenje odluka u korist i dioničara i vjerovnika.

Financijska stabilnost podrazumijeva mogućnost nesmetanog raspolaganja vlastitim kapitalom ili pribavljanja kapitala od drugih poslovno povezanih ili nepovezanih društava ili financijskih institucija, čiji su vjerovnici banke najčešće. Dobar brend na tržištu ili zastupljenost na tržištu, pa čak ni odgovorno upravljanje, nisu dovoljne garancije bankama da će tvrtka moći vratiti stečena sredstva, stoga je čest slučaj da banke traže kolaterale kao jamstvo povrata sredstava/kredita, prvenstveno u obliku upisa hipoteke na nekretnine poduzeća . Rijetke su tvrtke koje sve svoje poslovne potrebe i izazove mogu zadovoljiti vlastitim kapitalom, stoga su one nužno usmjerene na poslovanje s bankama. Bez mogućnosti zaloga teško je očekivati ​​dobivanje kapitala.

Što je založno pravo

Da bi banka odobrila kredit trgovačkom društvu ili građaninu, prije toga mora provesti sve mjere osiguranja potrebne za očuvanje vrijednosti i povrat danoga kapitala. Glavnom vrstom osiguranja smatra se upravo založno pravo. Osnovni pravni propis kojim je uređen institut založnog prava u Republici Hrvatskoj jest Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a Zakonom o zemljišnim knjigama propisane su pretpostavke za upisivanje založnih prava na nekretninama.

Ali to nisu i jedni propisi kojima je uređeno založno pravo s obzirom na to da založno pravo osim na nekretnini može biti i na pokretninama, vrijednosnim papirima, imovinskim pravima, poslovnim udjelima, dionicama itd. Važan je izvor norme založnog prava i Ovršni zakon, a neke ‘specifične’ vrste založnog prava dodatno su uređene odredbama posebnih zakona, primjerice Zakona o obveznim i stvarnopravnim odnosima u zračnom prometu ili Pomorskog zakonika.

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima uređuje založno pravo kao ograničeno stvarno pravo na određenu stvar koja ovlašćuje svog nositelja (vjerovnika) da određenu tražbinu, ne bude li mu ispunjena o dospijeću, namiri iz vrijednosti te stvari, ma čija je ona bila, a njezin svagdašnji vlasnik (dužnik) dužan je to trpjeti. Iako se u govoru najčešće poistovjećuju pojmovi ‘založno pravo’ i ‘zalog’ te je uvriježeno korištenje skraćenice ‘zalog’, nije riječ o istoznačnicama.

Naime, založno pravo ima značenje koje mu je dano gore citiranom zakonskom odredbom, a zalog je predmet toga založnog prava. Nadalje, založno pravo definirano je kao ograničeno pravo zato što svom nositelju ne daje potpunu privatnu pravnu vlast na stvari, kakvu daje, primjerice, pravo vlasništva, nego sadržajno ograničenu vlast, osim zakonskih iznimaka.

Najčešće – dobrovoljno

Na temelju pravnog posla čiji je cilj osnivanje založnog prava na nekretnini, a radi osiguranja namirenja tražbine, osniva se u korist svagdašnjeg vjerovnika te tražbine dobrovoljno založno pravo na nekretnini. Navodi se pojam ‘svagdašnji vjerovnik’ jer prvotni vjerovnik može u svakom trenutku tu tražbinu ustupiti drugoj osobi, osim ako je ugovorom s dužnikom izričito zabranjena mogućnost ustupanja tražbine.

U praksi je najraširenija podvrsta načina osnivanja založnog prava na nekretnini dobrovoljno osnivanje, i to sklapanjem ugovora između banaka i korisnika kredita, fizičkih ili pravnih osoba. Ugovor o hipoteci založni je ugovor kojim se dužnik ili netko treći (zalogodavac) obvezuje vjerovniku da će, kad je riječ o njegovoj nekretnini, trpjeti da se taj u javnu knjigu upiše na teret zalogodavčeve nekretnine – založno pravo (hipoteku) za osiguranje određene tražbine.

Druga ugovorna strana (vjerovnik) obvezuje se da će, čim prestane njezina tražbina osigurana založnim pravom, učiniti sve što je s njezine strane potrebno da bi se to založno pravo izbrisalo. Dok god se tražbina osigurana hipotekom redovito podmiruje, hipoteka je u tzv. stadiju osiguranja, no nakon dospijeća tražbine i ispunjenja uvjeta za prisilnu naplatu nastupa stadij namirivanja.

Što je fiducija

Iako je osnivanje založnog prava najrašireniji način osiguranja, pravni sustav poznaje osiguranje vjerovnikove tražbine tako da vlasnik svoju nekretninu prenosi u vlasništvo vjerovnika radi osiguranja neke njegove tražbine. Opisani način stvarnopravnog osiguranja tražbine naziva se fiducijarnim prijenosom vlasništva radi osiguranja (fiducija) i služi istoj svrsi kao i založno pravo, no mnogo je otegotnije za vlasnika nekretnine jer tu vjerovnik glede stvari dobiva pravnu vlast koja pripada vlasniku, a ne tek ograničeno stvarno pravo o kojem je riječ kad se govori o založnom pravu.

Taj način osiguranja tražbine ostvaruje se sklapanjem sporazuma o prijenosu prava vlasništva radi osiguranja namirenja tražbine između vjerovnika (fiducijara) i dužnika (fiducijanta). Ako sporazumom nije drukčije ugovoreno, nekretnina ostaje u posjedu dužnika koji se njome može slobodno koristiti uz obvezu podmirenja svih troškova održavanja. Dužnik također snosi rizik od slučajnog oštećenja ili propasti stvari te u slučaju povrede obveze odgovara vjerovniku za nastalu štetu.

Fiducija na nekretninama upisuje se u zemljišne knjige uz zabilježbu da je prijenos obavljen radi osiguranja određene tražbine vjerovnika. Dužnik neovisno o prethodno navedenim obvezama može bez suglasnosti vjerovnika istu nekretninu opteretiti hipotekom u korist nekog drugog vjerovnika. Ali svakako bi se u slučaju prodaje te nekretnine najprije namirivala tražbina fiducijarnog vjerovnika.

Postupak prodaje

Postupak prodaje nekretnina opterećene hipotekom obavlja se elekroničkom javnom dražbom koju provodi Fina te se nekretnina dosuđuje u vlasništvo osobi koja nudi najpovoljniju cijenu i na kraju je podmiri. I založni vjerovnik može sudjelovati na dražbi te nekretninu steći u vlasništvo ako ponudi najpovoljniju cijenu, odnosno ako izjavi prijeboj svoje tražbine s visinom procijenjene vrijednosti nekretnine, pod uvjetom da je u tom slučaju njegova ponuda najpovoljnija.

Postupak prodaje nekretnine opterećene fiducijom pokreće se pred javnim bilježnikom. Vjerovnik može pristupiti unovčenju nekretnina prema pravilima o prodaji odnosno unovčenju nekretnina koje su propisane za prodaju predmeta ovrhe u završnom postupku ili može zatražiti od dužnika da ga preko javnog bilježnika obavijesti da li se nekretnina unovči preko javnog bilježnika.

Dakle, dužnik može odlučiti da se nekretnina prodaje putem Fine pa će se vjerovnik namiriti iz postignute kupovnine ili može odlučiti da vjerovnik radi namirenja svoje tražbine stekne vlasništvo nad nekretninom. Ako javni bilježnik u roku od tri mjeseca ne uspije prodati predmet osiguranja, vjerovnik postaje punopravni vlasnik stvari.

Sud će se u postupku osiguranja na zahtjev vjerovnika, kad je vjerojatno da će se tražbina vjerovnika utvrđena pravomoćnom sudskom presudom namirivati ​​u ovršnom postupku te ako postoji opasnost da bi ovršno namirenje tražbine vjerovnika moglo biti onemogućeno ili znatno otežano, protiv volje dužnika osnovati prisilno sudsko založno pravo. na dužnikovoj nekretnini. Pravni temelj osnivanja prisilnoga sudskog založnog prava na nekretnini bit će odluka suda, a takvo založno pravo bit će osnovano odgovarajućim upisom u zemljišne knjige. Vjerovnik svoju tražbinu namiruje iz vrijednosti založene nekretnine i ostvaruje je isključivo sudski.

Zakonska hipoteka

O zakonskome založnom pravu na nekretninama riječ je kad je zakonskim propisima određeno osnivanje založnog prava na dužnikovim nekretninama (zakonska hipoteka). Takozvana prava zakonska založna prava na nekretninama nastaju prema sili zakon